“搶人大戰(zhàn)”背后的房價迷霧

【編者按】天津的“搶人大戰(zhàn)”一天時間吸引了30萬人申請落戶，瘋狂“落戶”的同時，似乎有一雙看不見的手正在悄然挑起房價。中國財富網(wǎng)在政策宣布后的第一時間抵達(dá)武清，推出調(diào)查報道《百萬人才涌津門！看“搶人大戰(zhàn)”如何重燃武清樓市》。

不到一年時間，“搶人大戰(zhàn)”所向披靡。每到一處都會攪動當(dāng)?shù)胤績r。數(shù)據(jù)顯示，4月份有58個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，公布“人才引進(jìn)”政策的二三線城市中，除南京外，西安、濟(jì)南等其他城市房價均環(huán)比上漲。其中， 4月份西安房價環(huán)比上漲1.6%，居全國第四。

一些城市的房價再次陷入迷霧中。不斷緊縮的調(diào)控措施之外，“搶人大戰(zhàn)”是否正為樓市推開一道“羅生門”？

一場新的博弈正在進(jìn)行中。

截至目前，全國已有超過50個城市發(fā)布人才引進(jìn)政策。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市新房價格同比漲幅居前的10個城市中，半數(shù)為近一年出臺“搶人新政”城市。

“搶人大戰(zhàn)”催熱樓市

自去年以來，部分熱點二三線城市紛紛出臺吸引人才政策，放寬落戶條件、提供住房補貼和購房優(yōu)惠等成為其中亮點。

例如，長沙、南昌、沈陽、呼和浩特等城市提出“中專以上學(xué)歷零門檻落戶”政策；鄭州提出頂尖人才可無償獲贈所租住房，西安按照人才層級買房最高可獲100萬元補貼等。

5月16日，天津推出的人才落戶新政更是引發(fā)空前關(guān)注，并在短時間內(nèi)吸引了大量申請者。中國財富網(wǎng)赴天津市武清區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，近期前來咨詢購房事宜的北京客戶明顯增加，甚至在業(yè)內(nèi)引發(fā)是否變相放松限購的猜測。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份70個大中城市住宅售價數(shù)據(jù)顯示，今年以來公布或升級人才政策的沈陽、濟(jì)南及昆明，房價均呈環(huán)比上漲，其中昆明漲幅最大為0.7%。

易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞研究中心分析認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)二線城市和熱點三四線城市均面臨嚴(yán)苛的調(diào)控政策，但并未能夠阻擋購房者的熱情。除了搭乘政策“末班車”的效應(yīng)外，客觀上，各地相繼出臺的吸引人才政策也對當(dāng)?shù)貥鞘袠?gòu)成支撐。

“當(dāng)前部分地區(qū)對戶籍政策進(jìn)行調(diào)整，一方面目的是應(yīng)對區(qū)域內(nèi)人口老齡化以及房地產(chǎn)市場的剛需下降；另一方面是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動力轉(zhuǎn)型?！敝行牌谪浽诮谝环菅袌笾斜硎?。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步分析稱，很多城市人才政策均對青壯年人口降低門檻，而這部分人群落戶后會在相對較短的時間內(nèi)因婚育產(chǎn)生購房剛需。因此，去年以來頒布的戶籍優(yōu)惠政策對各地的人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化將起到立竿見影的效果。

政策補丁或在路上

在吸引人口涌入的同時，上述人才引進(jìn)政策并非完全高枕無憂。

仍以天津為例，由于政策公布后申請落戶數(shù)量井噴，天津市于5月18日和19日連續(xù)出臺“政策補丁”，一方面進(jìn)一步明確落戶要求和流程，另一方面或是回應(yīng)“大幅放寬落戶門檻意在刺激樓市”等外界疑問。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國財富網(wǎng)表示，對于此類戶籍政策來說，吸引優(yōu)質(zhì)人才導(dǎo)入是必要的，政策本身應(yīng)該得到支持。但在實際過程中，確實存在一些鉆政策漏洞的地方，因此給當(dāng)前政策打補丁的做法也得以體現(xiàn)。

“尤其是在人才界定方面，應(yīng)該是‘學(xué)歷+就業(yè)+居住’等因素進(jìn)行結(jié)合，不能單純看學(xué)歷，否則會出現(xiàn)落戶以后但工作不落實的情況。這種是典型沖著高考名額或購房名額來落戶的。類似情況管控好，落戶政策才能真正落實到位?！眹?yán)躍進(jìn)稱。

在他看來，未來一段時期，人才購房方面的炒房行為將受到管控。人才購房是利好政策，但可能會被部分人鉆漏洞，因此類似落戶后可以適當(dāng)附加社保繳納等內(nèi)容，這樣能夠確保購房行為的真實。

另外，類似“先草簽，然后三年后再正式簽約”的行為也會受到遏制。嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類做法通常是在沒有購房資格情況下的“占坑”行為。對于此類買房后不及時網(wǎng)簽的，應(yīng)取消房屋銷售資格，或者是未來不允許給予網(wǎng)簽。

銀河證券亦分析認(rèn)為，部分熱點二線城市出臺人才優(yōu)惠政策，必然帶來大量購房需求，房價下跌的可能性較小。因此，從房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)來看，這類城市或?qū)⒊雠_相應(yīng)的調(diào)控政策。例如，通過升級限購限售等政策，以達(dá)到“房住不炒”的調(diào)控目的等。

樓市調(diào)控高壓持續(xù)

人才引進(jìn)政策帶來的樓市漣漪仍在持續(xù)，接下來樓市行情會如何演繹？

中國社科院近期發(fā)布報告稱，今年樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主，為住房制度改革和房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制建設(shè)營造穩(wěn)定的市場環(huán)境，樓市緊縮調(diào)控與去庫存政策仍將并行。

今年截至目前，全國各地累計出臺的調(diào)控措施已達(dá)120余次。值得注意的是，不同于去年調(diào)控政策主要集中在一二線城市，2018 年則逐漸向三四線轉(zhuǎn)移。此外，房地產(chǎn)調(diào)控政策與鼓勵人才落戶也將并存。

據(jù)國家信息中心預(yù)測，在“房住不炒”的總基調(diào)下，今年樓市調(diào)控和貨幣政策的方向和目標(biāo)不會改變，房地產(chǎn)市場整體仍將降溫調(diào)整，但下滑幅度不會太大，預(yù)計將以平穩(wěn)降溫為主。