房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的背離會持續(xù)多長時間？

       相比商品房銷售增速不斷下滑，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速保持平穩(wěn)、高位運行。就房地產(chǎn)供給側(cè)改革如火如荼，土地溢價率下行、開發(fā)商拿地積極性下降，三四線樓市回升接近尾聲等跡象判斷，明年開發(fā)投資增速將顯著下行。

       依據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的1至4月樓市數(shù)據(jù)，行業(yè)上下游呈“一起一落”的格局。下游商品房銷售面積接近零增長（1至4月同比1.3%），累計增速連續(xù)24個月下滑，上游開發(fā)投資增速（1至4月同比10.3%）較一季度微跌0.1個百分點，但仍是近3年來次高點。在下游銷售增速連續(xù)下滑、政策和資金繼續(xù)“雙緊縮”，特別按揭利率連續(xù)16個月走高（4月首套房利率同比漲23%），開發(fā)商資金面日益緊縮等大趨勢下，上游開發(fā)投資逆勢走高，與土地購置費高及繳納方式有關。根據(jù)中指院統(tǒng)計，4月有300個城市的土地出讓溢價率（17%）較一季度下滑2個百分點，較去年同期下降21個百分點，但成交樓面均價僅比去年下降10個百分點，仍維持在高位。

       2016和2017年，城市地價高企，300城土地樓面價同比分別增長40%和26%，溢價率分別達到43%和29%。統(tǒng)計局的解釋是“土地購置費分期付款的，應分期計入房地產(chǎn)開發(fā)投資”。根據(jù)土地收支管理規(guī)定，“分期繳納全部土地出讓價款的期限，原則上不超過一年”。實際上，只有在逼近最后期限時，開發(fā)商才繳納土地出讓價款。換言之，土地購置費反映的是大約一年前取得且在當期計入投資的土地價值。2017年，全國土地成交價款創(chuàng)下歷史新高，增速（49.4%）創(chuàng)2010年以來新高。由此，去年土地購置費攤余到今年，就體現(xiàn)為今年1至4月開發(fā)投資高增長。

       2017年三、四季度土地出讓占全年比重超過60%。由此，上年土地購置費攤余對開發(fā)投資的支撐也將體現(xiàn)在今年，因而今年開發(fā)投資將持續(xù)景氣。除土地購置費因素外，開發(fā)商“搶跑”和“收割市場”，也是開發(fā)投資超預期增長的原因。一方面，今年以來樓市調(diào)控繼續(xù)收緊趨勢明顯，限購限售范圍擴大，“限價+搖號”成為調(diào)控標配；另一方面，抑制居民杠桿、控制資金流向樓市成為監(jiān)管重點，銀保監(jiān)會更已將這兩者列入年度十大工作重點。因此，開發(fā)商資金回籠困難。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至4月開發(fā)商資金來源增速2.1%，創(chuàng)2016年以來新低。

       與此同時，2016年以來開發(fā)商銷售“排位賽”異常激烈。希望借助高周轉(zhuǎn)維持“千億級別”的房企今年有30多家，比2017年翻倍；在TOP100房企中，今年銷售目標基本都要增長30%以上。由此，基于提高市占率的目標，開發(fā)商有加快推貨和周轉(zhuǎn)的訴求?？陀^看，2016年、2017年開發(fā)商儲備土地迅速放量，300城土地出讓金分別達到2.9萬億和4.06萬億，同比分別增長31%和50%，2017年更刷新紀錄。但進入2018年，銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也被全面堵塞。

       目前，開發(fā)商資金來源中，占比近20%的國內(nèi)貸款自2016年3月以來首現(xiàn)負增長（1至4月下降1.6%）。同時，由于按揭貸款規(guī)模在緊縮（1至4月下降6.7%）、實際投放連續(xù)半年負增長，且利率連續(xù)16個月上浮，加上首付款控制消費貸，“限價+搖號”降低預售申請和開盤進度等因素，2017年占比達51%的其他資金（主要是銷售回款），未來對開發(fā)商現(xiàn)金流支撐的力度下降。資金面緊縮和調(diào)控升級等因素，客觀上在倒逼開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)速度。難怪碧桂園從土地摘牌到開盤5.2個月的周轉(zhuǎn)速度，盡管已是業(yè)內(nèi)最快，卻還未達到集團高周轉(zhuǎn)的需要，近期提出進一步加快周轉(zhuǎn)的要求。

       本輪樓市回升的主場在三四五線城市。2016和2017年，全國680多個三四五線城市商品房成交量占比分別達64%和70%，比2015上升13和19個百分點。2015和2016年，300個城市中三四五線土地出讓占57%，2017年升至60.5%，今年1至4月突破70%?？紤]到300個城市以外的其他城市都是四五線城市，全國三四五線城市商品房銷售及土地成交占比實際上更高。今年以來，“去庫存”重點轉(zhuǎn)向四五線城市和縣域，這催生了三四線樓市行情的棚改貨幣化（即PSL，抵押補充貸款）在1至4月放量，但3萬億余額已觸頂。

       近期，國家明確以專項債漸進取代PSL，推進棚改投融資。監(jiān)管層嚴厲控制地方債務，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的已被清理。因此，無論貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模，還是閉環(huán)運營，納入政府預算且受嚴格監(jiān)管的專項債，遠不能與PSL刺激棚改的效果等量齊觀。因此，未來棚改將更注重公共服務“補欠賬”、新型城鎮(zhèn)化，而非激發(fā)市場需求。

       正是基于對三四五線樓市前景謹慎的判斷，各大房企都抱著“搶跑”收割市場的心態(tài)，希望盡快回籠資金。1至4月，全國房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%，盡管增速比1至3月降了2.4個百分點，但增速依然是近一年來的高點。而同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為5412萬平方米，同比下降2.1%。

       從土地購置費攤余到今年、棚改繼續(xù)保持在高位、四五線和縣域去庫存，以及近期各大城市加速供地，開發(fā)商“補庫存”和收割市場動力強勁等因素來看，相比商品房銷售增速不斷下滑，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將在高位平穩(wěn)運行。當然，房地產(chǎn)供給側(cè)改革如火如荼，如集體土地入市、舊改和盤活存量、新增供地轉(zhuǎn)向租賃、小城鎮(zhèn)建設和農(nóng)村危房改造、鄉(xiāng)村振興等，也在維持開發(fā)投資體量。據(jù)此可判斷，土地溢價率下行、開發(fā)商拿地積極性下降，“去杠桿”下棚改資金支持力度開始減弱，三四線樓市回升接近尾聲，明年開發(fā)投資增速將顯著下行。