“控租金”有望成為樓市未來長期的主題

編者按:在租售并舉的政策導(dǎo)向下,“控租金”有望成為樓市未來長期的主題。

據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道,當(dāng)前重點(diǎn)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購限貸,政策也持續(xù)鼓勵租賃市場的發(fā)展,租房需求漸盛,租賃機(jī)構(gòu)在過去一兩年的時(shí)間獲得蓬勃發(fā)展。然而,目前一些地區(qū)的租賃市場受到品牌化、高端化、城市改造等因素影響,租房價(jià)格迎來了持續(xù)性的上漲,這在一二線城市表現(xiàn)得尤其明顯。

《人民日報(bào)》在此前不久的評論中指出,“房子是用來住的,不是用來炒的。新房、二手房如此,租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場,本義在于補(bǔ)上短板、‘租購并舉’,絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場空間?！?/p>

隨著部分一二線城市房屋租金的上漲,“控租金”的聲音開始發(fā)酵。

一二線城市租房逐步“高端化” 控租金成為調(diào)控新風(fēng)向

隨著部分一二線城市房屋租金的上漲,“控租金”的聲音開始發(fā)酵。

5月28日,《人民日報(bào)》發(fā)表評論文章《樓市有“緊”才有“穩(wěn)”》,其中提出:一旦市場出現(xiàn)異常波動,地方政府必須切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)房價(jià)、控租金的主體責(zé)任,調(diào)控務(wù)必當(dāng)機(jī)立斷。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,當(dāng)前重點(diǎn)城市仍在執(zhí)行嚴(yán)格的限購限貸,政策也持續(xù)鼓勵租賃市場的發(fā)展,租房需求漸盛,租賃機(jī)構(gòu)在過去一兩年的時(shí)間獲得蓬勃發(fā)展。

然而,目前一些地區(qū)的租賃市場受到品牌化、高端化、城市改造等因素影響,租房價(jià)格迎來了持續(xù)性的上漲,這在一二線城市表現(xiàn)得尤其明顯。

據(jù)千龍網(wǎng)云房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),今年1季度,上海市月租金67.7元/平方米,同比上漲4.0%;深圳市月租金76元/平方米,同比上漲3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米,同比上漲6.3%;南京市月租金44.8元/平方米,同比上漲1.1%。

在租售并舉的政策導(dǎo)向下,“控租金”有望成為樓市未來長期的主題?！度嗣袢請?bào)》在此前不久的評論中指出,“房子是用來住的,不是用來炒的。新房、二手房如此,租房市場也是如此。發(fā)展租賃市場,本義在于補(bǔ)上短板、‘租購并舉’,絕非為炒作者提供轉(zhuǎn)場空間。”

租賃市場供給結(jié)構(gòu)變化

近日住建部印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(下稱“通知”)提出,認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房價(jià)、控租金,降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn),調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)。

分析人士認(rèn)為,“控租金”成為此次通知的亮點(diǎn)之一。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到,隨著部分一線城市及重點(diǎn)二線城市大力引進(jìn)人才,租房需求在短期內(nèi)集中釋放,這一定程度導(dǎo)致了租金的上漲。

以近年人口持續(xù)流入的深圳為例,根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示,2018年4月全市住宅租金為每月76.6元/平方米,上漲1.9%,自去年12月起,租金的上漲趨勢就一直在延續(xù)。

此外,從租賃的供給方來看,大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中,租金水平因此較多受到供求關(guān)系的影響。

但自去年以來,從中央到地方,政策都在鼓勵大幅增加租賃住房,包括增加相應(yīng)的土地供應(yīng)以及盤活存量等方式,北上廣深等主要城市均已出讓了“只租不售”地塊。上述住建部的通知也重申,要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)。

可以預(yù)見的是,未來在重點(diǎn)城市,租賃房源數(shù)量將有望大幅增加,由此將帶來租賃市場供應(yīng)格局的一大變化——各類機(jī)構(gòu)將成為越來越重要的參與者,這包括房地產(chǎn)開發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司以及中介機(jī)構(gòu)等。

無論是通過招拍掛拿地新建租賃房,抑或獲取存量房源進(jìn)行改造,拿地、拿房成本一般會成為機(jī)構(gòu)首要的考量。與此同時(shí),不少入局的機(jī)構(gòu)也開始謀求租金溢價(jià),以從一直并不算賺錢的租房市場中,獲得穩(wěn)定的收入。

以上市公司世聯(lián)行為例,自2015年開設(shè)第一間長租公寓,到2017年底其簽約公寓間數(shù)已突破10萬間,不過在公司的大本營所在地深圳,世聯(lián)行幾乎未有布局。世聯(lián)行總經(jīng)理朱敏曾在年度業(yè)績發(fā)布會上解釋,公司對于租金溢價(jià)率的期待是至少1.7倍,但在深圳的拿房成本較高,基本達(dá)不到這一水平。

長租公寓產(chǎn)業(yè)服務(wù)商合屋創(chuàng)始人羅鳳鳴告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,改造存量房很大程度上推動了租金絕對值的上漲。

而一家大型房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,在過去以個(gè)人出租為主的市場中,因?yàn)椴]有很強(qiáng)力的約束,較少有房東繳納租賃收入所得稅。但對于機(jī)構(gòu)而言,則難以避免各類稅費(fèi),稅率可能高達(dá)25%。

綜合考慮改造、運(yùn)營、稅費(fèi)等成本,長租公寓的租賃價(jià)格普遍高于周邊同等面積商品房的租賃價(jià)格。一位租住在品牌長租公寓的90后租客告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,租房的流程比較便捷,房間的標(biāo)準(zhǔn)化程度高,但價(jià)格的確略高。

如何控租金?

2017年,針對開發(fā)商改造城中村會否導(dǎo)致城市租金大漲的問題,深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒回應(yīng),如果租賃市場也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)的失衡,政府會采取跟房地產(chǎn)市場調(diào)控一樣的相關(guān)政策,對租賃市場進(jìn)行調(diào)控。

羅鳳鳴認(rèn)為,在存量房的改造中,要注意開發(fā)兼顧到不同支付能力人群的產(chǎn)品,這是政府需要考慮的事情。

去年深圳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》已經(jīng)提出,要加強(qiáng)住房租賃價(jià)格指導(dǎo),完善現(xiàn)有住房租賃指導(dǎo)價(jià)格制度,引導(dǎo)市場合理定價(jià)。

相比于房價(jià),房租價(jià)格是更直接影響生活成本的民生問題。此番住建部提出“控租金”,長遠(yuǎn)來看,與住房調(diào)控類似,同樣需要建立一套長效機(jī)制。

從增加供給的角度,前述開發(fā)商人士稱,政府在制定供地計(jì)劃時(shí),租賃地塊不應(yīng)占用原有住宅用地的指標(biāo),這樣地方政府才更有動力出讓租賃用地。

該人士還表示,以當(dāng)前的租金回報(bào)水平,開發(fā)商在大多數(shù)城市從事租賃“算不過來賬”,但如果綜合稅率能夠從20%以上降到5%左右,將會激發(fā)開發(fā)商參與到租賃市場的積極性。

近日,在全國政協(xié)召開的“健全系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系”專題協(xié)商會上,全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴也建議,研究租房支出抵扣個(gè)人所得稅和租賃企業(yè)稅收減免政策,以及建設(shè)租賃住房的土地出讓金由一次性收取改為按年收取,促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

此外,諸多城市都在加大公租房的建設(shè)力度,以對沖租金上漲的影響。根據(jù)北京市印發(fā)的《2018年第一批政策性住房建設(shè)計(jì)劃的通知》,納入2018年政策性住房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目共125個(gè),涉及房源約17萬套,其中公租房1.4萬套。

深圳在《住房建設(shè)規(guī)劃2018年度實(shí)施計(jì)劃》中提出,全年計(jì)劃新增安排建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房約11.38萬套。

住建部的通知也明確強(qiáng)調(diào),確保公租房用地供應(yīng),力爭用3-5年時(shí)間,公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理吳睿告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,公租房等保障性住房如何推向市場、如何到達(dá)應(yīng)該受支持的人手中,這很重要。(來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

中國社科院報(bào)告:未來商品住房或?qū)⒅鸩酵藷?租房將迎來大發(fā)展

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和中國社科院城市與競爭力研究中心項(xiàng)目組25日發(fā)布的2018年5月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)計(jì),隨著融資杠桿和政策支持的消長,商品住房市場將逐步退熱,房價(jià)下降或穩(wěn)定的城市個(gè)數(shù)增多。資金將逐步轉(zhuǎn)移到租房市場,租房市場將迎來大發(fā)展。

報(bào)告大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)環(huán)比顯示,141個(gè)樣本城市中,2018年4月環(huán)比漲速在1%以下的達(dá)109個(gè),其中32個(gè)城市環(huán)比略降。房價(jià)環(huán)比下降的城市中,又以京津冀板塊城市居多。這表明本輪房價(jià)回升周期已經(jīng)趨于尾聲。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)同比顯示,一、二線城市中多數(shù)城市房價(jià)年度漲幅相對較小,只有少部分城市仍有很高的年度漲幅,表明近一年來針對一、二線城市的房價(jià)密集調(diào)控已經(jīng)取得了成效。大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)中位數(shù)顯示,城市房價(jià)前十位的排序變動較大,除北京穩(wěn)居第一外,深圳超越上海,廈門杭州超過廣州,表明一、二線城市間存在激烈的人才和資金競爭。大數(shù)據(jù)住房租金定基指數(shù)顯示,西安、北京、青島等部分城市住房租金上漲較快。

報(bào)告認(rèn)為,從外部環(huán)境看,國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變,市場不確定性顯著增加。從金融條件看,住房信貸市場持續(xù)趨緊,但房貸利率仍處于歷史相對低點(diǎn)。在商品房市場融資困難加大的同時(shí),國家對租房市場金融支持力度不斷加大。從政策面看,針對局部房地產(chǎn)熱,政府采取“主動出擊、露頭就打”的調(diào)控策略。從城市政策看,二線城市人才爭奪力度加大,門籍門檻降低。

報(bào)告對此建議,一是要堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略,保持調(diào)控政策定力。二是加大對市場游資的監(jiān)測預(yù)警。三是二線城市在加入人才爭奪戰(zhàn)的同時(shí),應(yīng)事先采取預(yù)案應(yīng)對可能隨之而來的住房投機(jī)炒作。(來源:中國證券網(wǎng))