棚改“一刀切”傳聞致房產(chǎn)股大跌　國開行出面澄清

中國財富網(wǎng)綜合（郝夢圓）6月25日，關(guān)于“國家開發(fā)銀行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息在市場上蔓延開來。以中南建設(shè)、旭輝股份、碧桂園為首的房產(chǎn)股大跌。截至6月27日午盤，房地產(chǎn)板塊下跌1.66%。

對上述消息，國開行公開回應(yīng)稱，今年以來開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

27日上午，針對某媒體所述“國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在海通證券電話會議中就棚改融資相關(guān)問題發(fā)表言論”的消息，國開行再次發(fā)布澄清聲明：“經(jīng)核實(shí)，國家開發(fā)銀行從未授權(quán)任何人員參加該電話會議并代表國家開發(fā)銀行發(fā)表言論?！?/p>

棚改傳聞一石激起千層浪

棚改“一刀切”的傳聞蔓延后，各種分析解讀撲面而來。據(jù)證券時報報道，國開行內(nèi)部近日正在重新全面梳理授信白名單，強(qiáng)化業(yè)務(wù)風(fēng)險管理，受此影響，不少尚未審批通過的新增項(xiàng)目被暫停，但已獲批的存量項(xiàng)目仍在繼續(xù)執(zhí)行中?！皳?jù)了解，國開行此次重新梳理授信白名單、強(qiáng)化風(fēng)險管理是面向所有業(yè)務(wù)，不僅針對棚改項(xiàng)目。目前，新棚改項(xiàng)目基本暫停審批，但已經(jīng)在放款的存量項(xiàng)目還會正常發(fā)放?！弊C券時報表示。

此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道稱，此次棚改項(xiàng)目審批暫停，或與財政系統(tǒng)整治地方政府負(fù)債有關(guān)。棚改貨幣安置專項(xiàng)資金主要由國開行提供，各地方的省級融資平臺負(fù)責(zé)統(tǒng)借統(tǒng)還。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，地方政府的棚改融資不屬于政府一、二、三類債務(wù)，不在地方債置換范疇，而屬于其他類。對此，其援引國開行人士的觀點(diǎn)認(rèn)為，不排除相關(guān)部門在調(diào)研后，將地方政府的棚改項(xiàng)目融資視為隱性債務(wù)，需要控制其總量。

針對上述消息，國開行在25日晚作出回應(yīng)稱，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。目前各項(xiàng)工作正在有序開展。

據(jù)國開行介紹，截至5月末，開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

其實(shí)，棚戶區(qū)改造一直以來是政府工作的重點(diǎn)，地方棚改專項(xiàng)債也在逐漸擴(kuò)容。據(jù)券商中國報道，6月20日，首單棚改專項(xiàng)債花落天津。棚改專項(xiàng)債券的發(fā)行，為棚戶區(qū)改造提供了資金支持，還可以較大程度上避免地方棚改中的無序規(guī)劃與過度融資，有利于遏制違法違規(guī)融資擔(dān)保行為，防范財政金融風(fēng)險。

棚改牽動市場神經(jīng)

棚改貨幣化安置變局讓房企驚出了一身冷汗，市場對此反應(yīng)激烈，25、26、27三個交易日房地產(chǎn)板塊跌幅明顯。特別是布局三四線城市比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)，出現(xiàn)了較大跌幅。

為什么有關(guān)棚改的消息能夠迅速牽動市場的神經(jīng)？對此，媒體普遍認(rèn)為，棚改是支持房地產(chǎn)投資的重要組成部分。

據(jù)中國證券報微信公眾號報道，有專家認(rèn)為今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較高的原因之一，就是全國棚改工作的推進(jìn)力度較大。從此前公布的5月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)也可見一斑。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月固定投資增速出現(xiàn)明顯下滑，基礎(chǔ)設(shè)施投資增速也有所放緩，唯有房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持在高位運(yùn)行。倘若采取“一刀切”，房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率不會繼續(xù)維持在高位運(yùn)行。

作為完善住房保障制度的一種政策類工具，棚改的目的是讓居民的居住環(huán)境得到改善，同時也為去庫存提供了一條重要的路徑。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，2015年，國務(wù)院提出棚改三年計劃，要完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套的任務(wù)，同時要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫存的目的。

瑞銀集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤指出，棚改貨幣化安置是房地產(chǎn)銷售穩(wěn)健增長的重要支撐。雖然棚改貨幣化安置并不能直接增加房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模，但其有助于加快三四線城市房地產(chǎn)銷售、降低庫存，進(jìn)而提振市場情緒、支撐房價，最終支持整體房地產(chǎn)新開工和建設(shè)規(guī)模。

政府購買棚改服務(wù)能否突破三年

值得注意的是，棚改業(yè)務(wù)大多是以政府服務(wù)購買的方式來融資。政府購買棚改服務(wù)能否突破三年，就成了推進(jìn)棚改項(xiàng)目爭議的重點(diǎn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，按照財政部政府購買服務(wù)規(guī)定，需要先有預(yù)算、再購買服務(wù)。由于我國現(xiàn)在只編制了三年期中長期財政規(guī)劃，因?yàn)椤跋扔蓄A(yù)算”的規(guī)定，政府購買服務(wù)合同期限一般不得超過三年。一些省份財政廳明確“超過三年的棚改政府購買服務(wù)屬違規(guī)變相舉債”。同時也有地方財政人士認(rèn)為，政策沒有細(xì)則，各地理解上有差異。政策上允許棚改項(xiàng)目采用政府購買服務(wù)形式，地方會把一些能納入棚改的項(xiàng)目納入進(jìn)去，以政府購買服務(wù)合同去銀行貸款，究竟是3年，還是5年、10年，存在爭議。

安置方式改變或是趨勢

中國證券報微信公眾號援引中信證券固定收益首席分析師明明的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國棚改主要分為兩個階段。

第一階段是2005年至2015年6月，棚改主要方式為政府主導(dǎo)建立保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民的住房需求；第二階段將棚戶區(qū)改造貨幣化，由政府組織建造保障性住房變?yōu)檠a(bǔ)貼居民或政府直接出資購買商品住宅。與上一階段相比，這一階段的棚戶區(qū)改造開始細(xì)分每年改造目標(biāo)，并且強(qiáng)調(diào)提高貨幣化安置的比例。據(jù)中信建投估算，2017年貨幣化安置率在60%或以上，而2018年將在此基礎(chǔ)上有所下降。

但在樓市調(diào)控不斷收緊的情況下，安置方式的逐漸轉(zhuǎn)變也將是大勢所趨。

目前一些地區(qū)的貨幣化安置比例已經(jīng)開始下降。中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師陳慎表示，個別區(qū)域貨幣化安置比例將有所下降，這在山東、湖南、江西等地區(qū)政策方面早有體現(xiàn)：山東已取消棚改貨幣化安置獎勵；湖南采取差異化棚改安置方式，針對房價上漲壓力較大的市縣，取消貨幣化安置優(yōu)惠；江西同樣針對供需矛盾突出的市縣，要求加大實(shí)物安置力度。

券商人士認(rèn)為，部分城市的棚改貨幣化安置比例的下降，并沒有讓這些三四線城市的商品房銷量快速下行。這主要是由于棚改貨幣化使得部分三四線城市庫存快速下降，同時激發(fā)了本地的改善性需求和周邊縣城城鎮(zhèn)化提速，這些城市對于棚改的依賴程度已經(jīng)降低。