A股房地產(chǎn)板塊背負(fù)“三座大山”　還有投資價(jià)值嗎？

中國財(cái)富網(wǎng)訊（毛超）A股市場的房地產(chǎn)板塊繼續(xù)保持下跌態(tài)勢。自6月25日坊間傳言“棚改貨幣化一刀切”，短短數(shù)個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊整體下跌逾20%，板塊市值蒸發(fā)逾3000億元。其中，萬科A股價(jià)下跌逾18%，市值下跌近400億元。

分析人士預(yù)計(jì)，下半年調(diào)控政策仍然不會(huì)放松。房企市場格局分化加劇，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象將會(huì)不斷發(fā)生，未來地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)將會(huì)集中在龍頭房企上。

房地產(chǎn)板塊市值蒸發(fā)近萬億

6月25日，國開行棚改貨幣化一刀切政策雖然被辟謠，但是房企股價(jià)仍持續(xù)下跌，創(chuàng)新低個(gè)股頻現(xiàn)，6月4日格力地產(chǎn)（600185）報(bào)收4.99元，是2014年11月以來最低的價(jià)格，創(chuàng)近4年來的新低。華夏幸福（600340）、魯商置業(yè)（600223）等多只地產(chǎn)個(gè)股也紛紛創(chuàng)下新低，其中魯商置業(yè)創(chuàng)十年新低。

數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)股走勢低迷始發(fā)于2018年2月。從房地產(chǎn)個(gè)股指數(shù)基金（512200）來看，其凈值從2018年1月底的1.152下跌到7月4日的0.748，期間下跌35%。在上述期間內(nèi)，A股地產(chǎn)板塊總體市值下跌超過一萬億元。

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2018年1月1日-7月4日，南方中證全指房地產(chǎn)（512200）走勢

三重壓力導(dǎo)致房企股價(jià)下行

“房住不炒”是當(dāng)下房地產(chǎn)市場主基調(diào)。6月28日，住建部等七部委聯(lián)合行動(dòng)，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，樓市累計(jì)調(diào)控政策高達(dá)192次，相比2017年上半年的116次調(diào)控，上漲65%。

房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼、房企外部融資難、內(nèi)部負(fù)債率高，是壓制地產(chǎn)股上漲的三座大山。上述資深券商人士表述，“2018年房地產(chǎn)股下行過程可以分為兩個(gè)主要階段，首先是融資政策收緊，迫使地產(chǎn)商收縮戰(zhàn)線導(dǎo)致的二級市場‘殺估值’階段，接著是限購政策持續(xù)緊縮，調(diào)控加碼階段?！?/p>

對于房企而言，雖然地產(chǎn)整體環(huán)境在不斷惡化，但龍頭房企的業(yè)績?nèi)匀皇至裂?、銷售額保持較高增速。據(jù)克爾瑞發(fā)布2018年上半年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)顯示，碧桂園以4000億元的銷售金額位列榜首，同比增長38%，萬科、恒大、融創(chuàng)等龍頭房企也同樣保持著高銷售額增長速度。

據(jù)了解，龍頭房企業(yè)績增長的背后是在三四線城市以量換價(jià)“高周轉(zhuǎn)”模式。碧桂園稱，由于三四線城市的廣泛布局和戰(zhàn)略定位，公司受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較小，據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，2017年公司銷售中來自三四線城市項(xiàng)目占比約為58%，2018年前四個(gè)月上漲到了68.75%。

未來房企投資看龍頭

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，2018年下半年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會(huì)更嚴(yán)。從7月初開始，多個(gè)城市開始全面加碼調(diào)控。

易居中國執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官丁祖昱指出，從今年上半年來看，政策層出不窮，房地產(chǎn)相關(guān)政策基調(diào)已經(jīng)確定下來，而且在中短期都不會(huì)發(fā)生大改變。

房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼，“大魚吃小魚”階段或?qū)砼R。上述券商人士指出，房企股價(jià)自2月以來普遍下跌，背后原因是市場不看好未來發(fā)展，房企將面臨更嚴(yán)峻的市場局面。

廣發(fā)證券研報(bào)指出，表外去杠桿表內(nèi)改善的信用環(huán)境將進(jìn)一步推動(dòng)資金持續(xù)向龍頭房企聚焦，集中度提升趨勢不可扭轉(zhuǎn)，業(yè)績持續(xù)的確定性增長將推動(dòng)市值大幅增長，龍頭房企具備絕對收益機(jī)會(huì)。

川財(cái)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師孫燦認(rèn)為，在融資收緊大環(huán)境下，融資集中度將助推土地集中度，進(jìn)而帶來銷售集中度提升，行業(yè)龍頭集中度提升仍有空間，龍頭房企仍將顯著受益。（注：機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成具體投資建議。）