上半年樓市有”調(diào)”不紊：超70城出房產(chǎn)政策

2018年已過半，上半年樓市在政策調(diào)控影響下，租購并舉長效機制正在形成，房地產(chǎn)市場維持著平穩(wěn)、健康運行的狀態(tài)。近日，58集團旗下58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》，針對1月到6月期間房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行深度分析，并對下半年樓市發(fā)展前景進(jìn)行展望。

58安居客房產(chǎn)研究院此次發(fā)布的報告，從政策變化、新房市場、二手房市場、租房市場、下半年展望等部分進(jìn)行全面解讀。對于深入了解房地產(chǎn)市場變化、政府制定相關(guān)政策、幫助用戶更好實現(xiàn)安居具有重要現(xiàn)實意義。

累計70城推限售政策

60城搶人大戰(zhàn)利好長效機制

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》指出，2018年政府啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工建設(shè)580萬套，加大市場房源供應(yīng)。30城還積極開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，進(jìn)一步凈化樓市環(huán)境。整體來看，2018上半年全國樓市政策仍以嚴(yán)調(diào)控為主，在多方努力下，房產(chǎn)市場保持著有"調(diào)"不紊發(fā)展態(tài)勢。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2018年6月，全國已有超70城已出臺限售調(diào)控政策，從一二線城市逐步向三四線城市深入。與此同時，全國也有超60城發(fā)布人才政策，人才落戶、購房與租房補貼爭相推出，在吸引人才的同時推動住房供應(yīng)完善。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，調(diào)控收緊與精準(zhǔn)化調(diào)控依然是政策主基調(diào)，在海南（樓盤）省、丹東（樓盤）等樓市因城施政，給過熱城市市場降溫，在大連（樓盤）、阜陽等城市的不同區(qū)域?qū)嵤┎顒e化調(diào)控，通過限制企業(yè)購房等精細(xì)化調(diào)控政策升級，全面保證剛需優(yōu)先、保持樓市穩(wěn)定發(fā)展。而隨著“搶人大戰(zhàn)”持續(xù)升級，人才不斷涌入，想要留住人才，這對城市的就業(yè)安置、住房供應(yīng)、交通與商業(yè)配套完善等，都提出了新的要求。

一線城市新房熱度下行

新一線熱門城市集中于西部

58安居客房產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年購房者信心指數(shù)在2月份處于高位而后逐漸下降。這表明樓市回歸居住屬性，購房者對樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度。從新房月度訪問量來看，一線城市新房找房熱度下行，購房熱情開始向周邊轉(zhuǎn)移，蘇州（樓盤）、寧波（樓盤）、東莞（樓盤）等城市找房熱度漲幅較高。新一線城市中，新房找房熱門城市集中在西部，西安（樓盤）、重慶（樓盤）、成都找房熱度、用戶來電量均位列前三甲。

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》指出，從市場反應(yīng)看，2018上半年土地成交金額、面積均有不同程度增長，2018年6月土地購置面積11085萬平方米，同比實現(xiàn)正增長；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積均同比上漲，市場釋放出積極信號；2018年1-6月全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比增長3.3%，銷售額6.69萬億元，同比增長13.2%，在分城調(diào)控的政策下，不同地區(qū)的銷售情況出現(xiàn)差異化。

二手房掛牌價出現(xiàn)分化

西部代表城市找房熱度高

58安居客房產(chǎn)研究深入研究2018年上半年線上用戶數(shù)據(jù)，指出全國二手房掛牌價也開始出現(xiàn)分化，一線城市房產(chǎn)市場步入成熟期，房價漲幅不大且市場反應(yīng)相對平穩(wěn)，部分二三線城市價格出現(xiàn)明顯波動。

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》顯示，2018上半年新一線城市中的西部代表城市的二手房找房熱度明顯領(lǐng)先，其中，重慶找房熱度最高，一線城市整體熱度呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。用戶找二手房時更熱衷70-90㎡、90-120㎡的房源，占比分別為25.8%、26.2%，多數(shù)人首選兩居或者三局。在房源總價上，32.8%用戶關(guān)注50-100萬之間的二手房，關(guān)注100-150萬的用戶也達(dá)到了21.7%。

上海、南京（樓盤）租房需求同比漲幅領(lǐng)先

長租公寓逐步向二線城市拓展

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，受利好政策影響，市場上出租房源的供應(yīng)不斷加大，推動住房租賃市場迎來新風(fēng)口，各城市紛紛出臺2018年租賃住宅供應(yīng)計劃。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京（樓盤）計劃集體土地租賃住房用地供應(yīng)200公頃，2018上半年共有8城積極推出60幅100%租賃住房用地，上海（樓盤）以32幅領(lǐng)先。

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》在租賃市場部分指出，市場供應(yīng)房源的面積集中在50㎡以下小戶型，占比為28%，其次為70-90㎡和50-70㎡，占比分別為22.9%、18%。租金價格方面，報價在2000-3000元/月的房源供應(yīng)量占比為24.5%，近四成房源的租金報價在3000元/月以上。

58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從租房需求來看，2018年上半年全國重點一二線城市租房需求量均有明顯上漲，上海、南京二季度租房需求量同比漲幅為70.66%、69.38%，分別領(lǐng)跑一、二線城市。新一線城市中，武漢（樓盤）、成都、重慶、長沙（樓盤）等城市的租房需求同比漲幅較高。

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》同時指出，長租公寓在一線和重點二線城市受到熱捧，北京對長租公寓的需求最高。上半年整體租房熱度的高峰集中在春節(jié)后，而上半年長租公寓熱度高峰出現(xiàn)在6月份，受畢業(yè)季影響，90后對服務(wù)品質(zhì)好、居住體驗佳的長租公寓接受度較高。隨著經(jīng)濟發(fā)展、人口流動，長租公寓需求逐步從從經(jīng)濟發(fā)展成熟的一線城市向二線城市拓展。

58集團《有“調(diào)”不紊——2018年上半年樓市報告》對于2018下半年房地產(chǎn)市場做出預(yù)測，張波認(rèn)為未來還將受到房地產(chǎn)稅、棚改和PSL政策收緊、房貸利率持續(xù)上漲的影響。2018年下半年調(diào)控依然以緊縮和精準(zhǔn)化調(diào)整為主，限購、限購政策將進(jìn)一步向熱點三四線城市深入，未來繼續(xù)完善住房供應(yīng)體系、保障房產(chǎn)市場穩(wěn)健運行是常態(tài)。

58安居客房產(chǎn)研究院是58集團旗下專業(yè)房產(chǎn)研究部門，作為全國最大的生活服務(wù)平臺，58集團基于58同城、安居客、趕集網(wǎng)三網(wǎng)海量信息數(shù)據(jù)，結(jié)合大數(shù)據(jù)研究優(yōu)勢，敏銳把握一線市場動態(tài)數(shù)據(jù)，前瞻性洞察用戶群體趨勢變化，科學(xué)預(yù)測和分析房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)行業(yè)各方提供科學(xué)決策依據(jù)。

附：

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對國家統(tǒng)計局的70城房價指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)、下半年樓市走勢及調(diào)控方向解讀：

1、 解讀國家統(tǒng)計局6月70城房價指數(shù)

“樓市不降溫，調(diào)控不松懈”從統(tǒng)計局公布的6月數(shù)據(jù)來看，全國樓市雖然整體呈現(xiàn)量價上漲局面，但一線城市和部分二線城市房價下行的壓力依然較大，相比之下熱點二、三四線城市的房價則維持了一定的上漲態(tài)勢。

為了穩(wěn)定房價和規(guī)范房地產(chǎn)市場，6月全國有25個以上城市發(fā)布了30余次房地產(chǎn)調(diào)控政策，更值得關(guān)注的是，6月底七部委聯(lián)手針對30個城市啟動為期半年的樓市亂象治理，在嚴(yán)厲調(diào)控下，樓市正在引導(dǎo)購房需求進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移，下半年的重點依然是維持穩(wěn)定發(fā)展局面。

落實地方政府主體責(zé)任的大背景下，地方性“精準(zhǔn)化”調(diào)控手段會陸續(xù)出臺，7月預(yù)計部分城市還將出臺更為嚴(yán)厲調(diào)控。隨著調(diào)控地不斷深入，部分二線熱點城市房價將得到有效控制，但三四線城市還將保持一定熱度。

2、解讀上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：

房企信心波動，成交依然上漲。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速先漲后跌，整體上半年投資增速已經(jīng)呈現(xiàn)出“拋物線”態(tài)勢，一季度增速升至頂點后，二季度緩步下滑。從銷售情況來看依然維持小幅上漲，1-6月份全國商品房銷售面積同比增長3.3%，而商品房銷售額則達(dá)到了約6.7萬億元，同比增長達(dá)到了13.2%。

3、預(yù)測下半年數(shù)據(jù)走勢：

熱點城市房價或下行，成交量繼續(xù)分化。

受七部委聯(lián)合對30個城市樓市嚴(yán)查的影響，一二線城市的房地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步降溫，尤其是上半年房價依然上漲的部分二線城市，房價下行的壓力會增大。受此影響，房企在一二線拿地會更為謹(jǐn)慎度，開發(fā)投資增速或進(jìn)一步放緩。

另一方面，上半年末，商品房待售面積比5月末減少927萬平方米，受整體供應(yīng)量偏緊影響，房價亦難呈現(xiàn)大幅下降。上半年的棚改政策調(diào)整對于市場的影響雖然并不會在三四線城市得到快速釋放，但對于房企的心理層面影響會大于實際，預(yù)計品牌房企下半年三四線城市的布局會放緩。

4、下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策方向和重點。

有四點值得關(guān)注：

其一，從短期調(diào)控來看，“四類打擊”將是下半年重點，打擊投機炒房、打擊房地產(chǎn)“黑中介” 打擊違規(guī)房企、打擊虛假房地產(chǎn)廣告。

其二，打補丁還將持續(xù)，從保剛需搖號到限制企業(yè)買房，各地下半年針對調(diào)控的打補丁式升級還將不斷持續(xù)，精準(zhǔn)化調(diào)控是下半年各地調(diào)控的主旋律。

其三，搶人政策或被叫停，從58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，全國已有超60城發(fā)布人才政策，人才落戶、購房與租房補貼爭相推出，“搶人大戰(zhàn)”如火如荼。搶人政策本身并不針對樓市，但是短期內(nèi)購房人口的大量引入確實會對樓市形成不小沖擊，下半年新增的搶人政策或被叫停，現(xiàn)有的政策或有調(diào)整。

其四，租賃依然會是重要的政策紅利點，在增加租賃土地的供給量的基礎(chǔ)上，各地政府或出臺政策鼓勵租賃運營機構(gòu)入場，并給予稅收、金融等多種政策支持，針對金融支持住房租賃市場的相關(guān)政策也會同步落地。從58安居客房產(chǎn)研究院調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，2018年上半年購房者信心指數(shù)在2月份處于高位而后下降，5月指數(shù)回升，6月有明顯下行。 今年樓市依然處于緊縮的調(diào)控政策下，購房者對于樓市發(fā)展扔保持謹(jǐn)慎態(tài)度。