樓市活躍度提升　后續(xù)調(diào)控不言松

“雖然是端午節(jié)假期第一天，但是來(lái)看房的客戶并不算少?！北本┠纤沫h(huán)某樓盤售樓經(jīng)理對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。在售樓大廳內(nèi)，記者看到有三五組看房客戶，樣板間內(nèi)也不斷涌入看房者。截至當(dāng)日17點(diǎn)，售樓經(jīng)理稱已經(jīng)接待了約20組看房客戶。

業(yè)內(nèi)專家表示，近期一二線城市供給在逐步改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易開(kāi)始有所活躍。二季度開(kāi)始預(yù)售證管控邊際放寬，以及部分開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)資金鏈趨緊采取快速周轉(zhuǎn)策略，使推盤量相應(yīng)增長(zhǎng)。從后續(xù)調(diào)控來(lái)看，難言全面放松，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。從長(zhǎng)期來(lái)看，供需失衡是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高漲的主要問(wèn)題。房?jī)r(jià)調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手，加大市場(chǎng)供應(yīng)以及建立多元的供給渠道。

樓市活躍度上升

“當(dāng)前該樓盤在售的是精裝修‘準(zhǔn)’現(xiàn)房，最早今年底可交房。根據(jù)戶型不同，房?jī)r(jià)略有差異，整個(gè)樓盤均價(jià)每平方米8萬(wàn)元?！睋?jù)上述售樓經(jīng)理介紹，開(kāi)盤一個(gè)半月以來(lái)，已經(jīng)賣出兩百余套，目前還剩140余套在售。

伴隨著銷售量的提高，優(yōu)惠活動(dòng)和折扣也“難見(jiàn)蹤影”。作為四環(huán)以內(nèi)為數(shù)不多的在售樓盤之一，該售樓經(jīng)理稱該樓盤只在開(kāi)盤前3天有一定優(yōu)惠。目前沒(méi)有任何折扣或者活動(dòng)，均是一口價(jià)，且首套房房貸利率上浮10%，二套房房貸利率上浮20%?！八沫h(huán)內(nèi)新建商品房越來(lái)越少，周邊棚戶區(qū)改造以改建基礎(chǔ)設(shè)施為主。而且我們樓盤價(jià)格定得比較低，所以今后肯定也不會(huì)有活動(dòng)?！?/p>

值得注意的是，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的情況也受到了限制。該樓盤的售樓經(jīng)理稱，“本來(lái)這個(gè)樓盤是打算年底再賣，但是北京市住建委不允許，因?yàn)榈綍r(shí)候現(xiàn)房?jī)r(jià)格肯定較高，有可能會(huì)擾亂房?jī)r(jià)，因此讓我們先按期房賣。但我們還是會(huì)保留部分房源，到年底樓盤裝修完畢之后，作為現(xiàn)房出售，到時(shí)可能會(huì)漲價(jià)?！?/p>

事實(shí)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也顯示出近期一線城市房?jī)r(jià)有上漲的趨勢(shì)。從環(huán)比看，5月一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，近期市場(chǎng)確實(shí)有回暖的跡象，一方面是因?yàn)樾卤P供應(yīng)增加，另一方面是過(guò)去持續(xù)壓抑的市場(chǎng)需求在近期有所釋放。壓抑的市場(chǎng)需求帶來(lái)了交易量提高和價(jià)格上升。總體上來(lái)講，類似北京市場(chǎng)的需求并沒(méi)有減少，此前不過(guò)是部分需求被壓抑。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，16日、17日，北京新建住宅網(wǎng)簽分別只有5套、4套，上海分別為278套、122套，廣州分別為426套、369套，深圳分別102套、100套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從趨勢(shì)看，6月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是限價(jià)政策嚴(yán)格的區(qū)域，購(gòu)房者依然集中入市。

交易秩序亟待規(guī)范

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以6月截至17日的月內(nèi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，二線城市環(huán)比繼續(xù)上升，平均上升8%，同比上漲接近30%，其中熱點(diǎn)城市主要有杭州、南寧、南京等。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，從商品住宅供應(yīng)量和成交面積來(lái)看，其監(jiān)測(cè)的15個(gè)二線城市，5月商品住宅供應(yīng)量為1148.98萬(wàn)平米，環(huán)比上漲47%，同比上漲21%；成交面積為1421.52萬(wàn)平米，環(huán)比大幅上漲12.6%，同比上漲8%。

“近來(lái)二線城市樓市升溫產(chǎn)生了兩個(gè)現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的相關(guān)秩序亟待規(guī)范?！苯煌ㄣy行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，一是“搶房打新”。限價(jià)令下，一二手房?jī)r(jià)格倒掛，顯著的套利空間引發(fā)了更濃烈的市場(chǎng)投機(jī)氛圍，掀起了一撥“樓市打新”熱潮。盡管目前已有8個(gè)城市開(kāi)始采用公證搖號(hào)的方式確保新盤銷售的公平性，但若沒(méi)有有效的剛需群體傾斜措施，龐大基數(shù)的稀釋反而是對(duì)剛需的不公。高價(jià)誠(chéng)意金和內(nèi)幕交易等亂象更不利于剛需群體獲得購(gòu)房機(jī)會(huì)，與限價(jià)政策的初衷相悖。

二是“搶人大戰(zhàn)”。自去年以來(lái)，已有50余座城市和4個(gè)省份推出人才引進(jìn)和安居政策，多以降低落戶門檻、提供住房補(bǔ)貼和優(yōu)惠的公積金政策吸引人才扎根。從原因來(lái)看，與人口紅利減少背景下提前為地區(qū)發(fā)展儲(chǔ)備高學(xué)歷高技能人才有關(guān)；而從結(jié)果來(lái)看，將“留住人”直接與房地產(chǎn)市場(chǎng)掛鉤，這種變相的放松限購(gòu)限貸均實(shí)際拉動(dòng)了當(dāng)?shù)貥鞘谐山弧?/p>

也有專家認(rèn)為，二線城市有政策“利好”或松動(dòng)，并且很多城市去化周期偏小，供應(yīng)壓力較低。雖然出現(xiàn)了較多的調(diào)控政策，但政策的作用體現(xiàn)了一定的滯后性。

后續(xù)調(diào)控難言放松

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡介紹，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在“合理”區(qū)間之后，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區(qū)間，各地政府必須防范失控風(fēng)險(xiǎn)，防止市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月，各地繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，全國(guó)40多個(gè)城市先后出臺(tái)了調(diào)控政策，防止房?jī)r(jià)明顯過(guò)快上漲。比如，成都、太原、西安、丹東、貴陽(yáng)、哈爾濱等城市均出臺(tái)調(diào)控政策，控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤惜售和規(guī)避調(diào)控政策等。?

“目前全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比增幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，且已達(dá)到近19個(gè)月的最高值。二線城市的同比增幅也有所反彈?！闭惨惴差A(yù)計(jì)，在部分熱點(diǎn)城市，三季度依然有升級(jí)調(diào)控的可能。

從需求端來(lái)看，川財(cái)證券分析師徐偉平認(rèn)為，目前一二線城市庫(kù)存去化月數(shù)大致在8、9個(gè)月左右，已經(jīng)低于一般12個(gè)月的合理水平，供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局并未改變，房?jī)r(jià)上漲壓力猶存。而部分三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲，需求端調(diào)控的政策難言全面放松。低庫(kù)存下存在價(jià)格上行風(fēng)險(xiǎn)，將推動(dòng)供給端政策的放松，比如加大土地供應(yīng)量和放松預(yù)售證監(jiān)管等。

詹毅凡也認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，供需失衡是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高漲的主要問(wèn)題。房?jī)r(jià)調(diào)控政策需要從供應(yīng)端入手，加大市場(chǎng)供應(yīng)，建立多元供給渠道。